Comment votre loyer doit-il être calculé?

Dernière mise à jour : 5 févr. 2021


Le locataire doit savoir exactement ce qu'il paie et doit s'assurer que son loyer est correctement calculé



Assurez-vous que votre loyer est indiqué de la façon suivant:


1) Loyer de base au mètre carré, et

2) Charges / frais d'exploitation au mètre carré


Cette distinction est faite pour mettre en evidence le prix net au m². Quant aux frais d'exploitation supplémentaires (point 2) il y a lieu d'en faire partager la responsabilité entre le propriétaire et le locataire. La structure indique ce qui incombe chacune des deux parties.


Vous devez apporter une attention tout particulière à la définition du loyer de base au m² et vérifier pour quels m² vous payez : louables et/ou utilisables, car il peuvent ne pas être les mêmes. Vérifiez la façon dont les mètres carrés sont calculés et assurez-vous que vous ne payez que pour les mètres carrés effectivement utilisés.


Les baux varient considérablement quant à ce qui est inclus dans les coûts d'exploitation. En plus du loyer de l'espace loué, vous devrez peut-être payer les réparations et l'entretien de votre unité ou, au prorata, de l'ensemble du bâtiment et des terrains, des services publics, des taxes foncières, des assurances, des services de conciergerie, des frais de sécurité, etc. Il se peut aussi que le propriétaire paie toute ou partie de ces frais. Sachez qui paie quoi et, si vous payez des coûts variables, tentez de négocier un plafond à ces coûts afin de ne pas avoir à faire face à une surprise désagréable.


Les charges/frais d’exploitation doivent être payés pour les services effectivement utilisés et ils sont également calculés au m². Dans la mesure du possible, il est toujours bon de payer selon consommation/compteur directement aux prestataires de services pour le service utilisé. N’hésitez pas à demander un récapitulatif des charges de l’année précédente afin de vous faire une idée.



Clauses de maintenance et de réparation dans votre bail



Alors que le bail résidentiel fait souvent peser la charge de l'entretien et de la réparation sur les épaules du propriétaire, les baux commerciaux sont différents. Il serait logique de penser que, le bailleur étant le propriétaire de l'immeuble, il soit responsable du paiements des réparations et de l'entretien, mais ce n'est pas toujours le cas.


Les baux commerciaux varient à cet égard. Certains stipulent que le locataire est responsable de l'entretien et des réparations de la propriété, tandis que d'autres précisent que les frais incombant au locataire peuvent également s'etendre à l'entretien des systèmes liés au fonctionnement du bâtiment tels que la toiture, la climatisation, la plomberie, etc. En Suisse, le propriétaire est responsable de l'entretien de la structure du bâtiment et de toutes les réparations structurelles de la propriété.


Il est souvent demandé aux locataires qui sont les seuls occupants de l'immeuble de payer tous les frais d'entretien et de réparation.


Vérifiez votre bail - en plus d'indiquer qui est responsable de quoi, il peut également fixer un limite au montant que le locataire doit payer pour l'entretien et les réparations.


Entretien de surfaces communes


Certains baux, en plus du loyer et des frais d'exploitation, peuvent faire état de frais distincts appelés "charges d’entretien des parties communes", bien qu'en Suisse ils soient généralement inclus dans les frais. Les charges d'entretien des parties communes se réfèrent aux frais supplémentaires qui couvrent certaines dépenses engagées par le propriétaire dans la gestion des parties communes. La définition de zone commune est déterminée bail par bail, mais elle comprend généralement des zones telles que le parking, le trottoir, les espaces verts, etc. Par conséquent, les charges de l’entretien des parties communes couvrent généralement, entre autres:

- déneigement,

- aménagement paysager,

- repavage, etc.


L'entretien des parties communes est généralement facturé au prorata du nombre de m² loués par le locataire et c'est généralement un sujet que les propriétaires n'aiment pas aborder lors de négociations. La raison de cette résistance est due au fait que les propriétaires apprécient la cohérence, en particulier en ce qui concerne les flux de trésorerie. Lorsque certains locataires paient les charges d’entretien des parties communes et d'autres non, cela représente une source de travail supplémentaire pour le propriétaire.


Vous devriez faire en sorte que les termes de votre bail vous donnent un droit de regard sur les frais engagés annuellement, de même que, conformément à ces termes, vos frais de service ne couvrent que les frais réels encourus et que le propriétaire n'a pas le droit d'ajouter des frais à moins qu'ils n'aient été convenus au préalable avec le locataire.


Si le propriétaire utilise une méthode de facturatio rétroactive envers ses locataires en fonction des coûts réels qu'il a engagés, vous devez l'accepter. Vous pouvez également tenter d’exiger un plafonnement du montant dont les frais peuvent augmenter d'année en année.

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