Durée, indexation, caution, tout savoir sur les baux commerciaux en Suisse

Dernière mise à jour : 5 févr. 2021




La durée du bail, indexation et garantie locative


La durée du bail est l'un des éléments les plus importants influençant les conditions de location du locataire


Faites estimation aussi précisément que possible du temps durant lequel vous aurez besoin de l'espace. Plus le bail est long, plus il est précieux pour le propriétaire / bailleur. Lorsque l’entreprise du locataire se porte bien, elle assure la sécurité à long terme du propriétaire. Par conséquent, le propriétaire se soucie de la stabilité du locataire et il est dans son intérêt de travailler avec un locataire dans le but de rédiger un bail gérable, tant en termes de contenu que de durée.


Les baux à long terme signifient moins de travail pour le propriétaire. Ils sont également plus économiques car le propriétaire n’a pas à trouver de nouveau locataires chaque année ce qui engendre des frais tant en publicité que pour la location. Les entreprises préfèrent généralement des baux à court terme, ce qui leur permet de juire d'une plus grande flexibilité. Vous pouvez parfois bénéficier des conditions de sous-location sur un bail à long terme, mais la sous-location peut avoir ses inconvénients, car vous êtes le sous-locataire du locataire principal qui a un bail direct avec le propriétaire.


Un bail à court terme peut vous exposer à des augmentations de loyer importantes lorsque le marché de l'immobilier est en hausse. Pour trouver le meilleur équilibre possible, vous pouvez négocier des clauses additionelles vous permettant: de louer une espace supplémentaire devenue libre dans le bâtiment (droit de premier refus) ou de résilier le bail avant son échéance (clause de rupture), si l'espace est devenu trop exigu, fixer à l'avance les options de renouvellement ou fixer un plafond au montant des augmentations de loyer annuel.


Alignez votre bail avec les finances de votre entreprise


Voyez comment votre entreprise se développera à l'avenir. La dernière chose à faire est de signer un bail à long terme pour un immense espace lorsque votre entreprise ne fait que démarrer et que vous ne pouvez présage de son avenir. D'un autre côté, vous ne voulez pas signer un bail pour une espace ne laissant pas place à un développement rapide de votre entreprise. C'est qu'il vous faut, c'est un espace de boinne taille, pour le laps de temps adequat.


Un autre facteur dont vouz devez tenir compte et qui peut avoir son influance sur la durée de votre bail est suivant: Si, en tant que locataire, vous contribuez à la rénovation de l'espace, vous souhaiterez peut-être que la durée de location soit plus longue afin d'amortir l'argent investi dans la rénovation.


Durée des baux en Suisse




En Suisse, la durée standard des baux sur laquelle les propriétaires insisteront est de 5 ans, car seuls les baux de 5 ans minimum peuvent être indexés. L'indexation garantit que la valeur locative suivra l'évolution (généralement à la hausse) de l'indice des prix à la consommation et couvrira le risque du propriétaire lié à l'inflation. Une petite entreprise à croissance rapide qui souhaite plus de flexibilité peut signer un bail de 5 ans avec une option de sortie anticipée après la troisième année.


Indexation du bail


En Suisse, seuls de baux d'en moins 5 ans peuvent être indexés par le bailleur sur l'indice des prix à la consommation.


Assurez-vous que votre bail mentionne exactement l'index de référence et les modalités d'indexation (généralement une fois l'an).


Très souvent, les bailleurs acceptent uniquement l'indexation à la hausse. Alternativement, les parties peuvent convenir d'une indexation fixe. Dans le cas où le locataire souhaite signer un bail d'une durée de 3 ans, cependant, le bailleur ne l'accepte pas, car il ne peut indexer un bail d'une durée inférieure à 5 ans. Le compromis peut être atteint par le biais de la signature d'un bail d'une durée de 5 ans (donc indexé), avec option de sortie anticipée pour le locataire au terme de l'année 3.


Un loyer échelonné est possible pour une durée de bail d'au moins 3 ans. Cependant, le loyer échelonné ne peut être combiné avec un loyer indexé.



Dépôt de garantie


La qualité du locataire dictera au bailleur s'il y a lieu d'exiger une garantie locative de la part de ce dernier, assurance que les obligations liées au bail signé seront respectées. La garantie que le bailleur est susceptible d'exiger peut varier, mais sera le plus souvent une caution de loyer, une garantie d'un tiers ou une garantie bancaire.


La garantie s'élève généralement à 3-6 mois de loyer et charges, voire un montant plus élevé, en accord avec toutes les conditions du bail.


En Suisse, il existe des institutions (par exemple SwissCaution, Firstcaution) qui peuvent, après vérification, émettre une garantie sans caution.


A l'expiration du bail et suite à l'état des lieux, le locataire se voit restituer la caution par le bailleur.

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