Chaque bail prévoit les modalités de résiliation du bail pour les deux parties. Un droit de résiliation unilatéral ou de résiliation pour les deux parties peut être prévu. Il y a généralement une période de préavis (le plus souvent 6 ou 12 mois) avant la fin de la période pour laquelle le bail a été signé (par exemple 3, 5 ou 10 ans), où les parties peuvent faire part de leurs intentions relatives au renouvellement ou à la résiliation du bail.
Le locataire peut résilier le bail si:
Le bailleur ne transfère pas les locaux loués dans le délai convenu;
Les locaux loués cédés par le bailleur présentent des défauts qui excluent ou compromettent de manière significative leur conformité à l'usage prédéterminé;
Le bailleur a connaissance d'un défaut et n'y remédie pas dans un délai adéquat, et ce défaut empêche ou entrave de manière significative l'utilisation convenue des locaux par le locataire;
Le locataire met à la disposition du bailleur un nouveau locataire réunissant toutes les exigences en accord avec les termes du bail et les locaux loués restent soumis aux mêmes conditions.
Le bailleur et le locataire peuvent également résilier le bail pour des raisons valables qui rendent l'exécution du bail impossible.
Restitution des locaux à la fin du bail
La clause de restitution des lieux est une clause très importante, car elle peut exposer le locataire au paiement d'un montant imprévu à la fin du bail.
Habituellement, le bail stipule que le locataire doit, à la fin du bail, restituer les locaux dans l'état où ils se trouvaient avant tout aménagement, conformément au protocole que les parties ont établi durant l'état des lieux d'entrée (lors de la prise de possession des locaux).
Sachant que la plupart des locaux nécessitent toujours des aménagements de la part du locataire ainsi que des travaux supplémentaires, et que certains locaux sont même repris en l'état brut, cela peut signifier la remise des locaux dans leur état d'origine à la fin du bail. En fonction des aménagements réalisés dans les locaux, cela peut représenter CHF 75 – 150 au m² de surface louée.
Dans l'hypothèse où le locataire envisage de faire des investissements substantiels dans l'espace, il est judicieux de négocier la clause de restitution et de tenter de la faire exclure complètement du bail. Dans un tel cas, le bail doit mentionner expressément la renonciation de la part du bailleur à toute exigence hormis celle de la restitution des lieux propres et en ordre, usure normale acceptée.